מבוא
במצב הנוכחי של שוק הדיור הישראלי, רבים מתקשים למצוא את הדירה האידיאלית לרכישה עבורם. כאשר כבר מוצאים דירה שנראית טובה ומתאימה, והמחיר שלה נמצא בגבולות התקציב, רבים מעוניינים לחתום על מסמך כלשהו עם בעל הדירה כדי להוכיח את מידת הרצינות שלהם ואת כוונתם לרכוש את הדירה.
בתחום הנדל"ן מסמך כזה נקרא זכרון דברים. חשוב לדעת! זכרון דברים הינו מסמך בעל משמעות משפטית ומומלץ שלא לחתום עליו מבלי לקבל ייעוץ מעו"ד.
דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
ראשית, חשוב להכיר ולהבין את סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, אשר קובע ש"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". המשמעות היא שעם העלאת הדברים על הכתב, זכרון הדברים כבר עונה על דרישת הכתב והוא מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
מהו זכרון דברים?
זכרון דברים הוא בעצם "הצהרת כוונות" של המוכר ושל רוכש הדירה. מטרתו של מסמך זה היא בעצם להבטיח את קיומה של העסקה.
מדובר במסמך קצר שבו מעלים על הכתב את ההסכמות העיקריות בין הצדדים על מנת לתחום את הקווים הכלליים של העסקה. רבים חותמים על מסמך כזה מתוך מחשבה וכוונה שבהמשך ינוהל משא ומתן שלאחריו ייחתם חוזה של ממש שיכלול את כל הפרטים.
כדאי לדעת, כי במספר רב של פסקי דין, בתי המשפט הכריעו שזכרון דברים מהווה הסכם שריר וקיים אף אם הוכנסה בו תניה הקובעת כי הסכם סופי ומחייב ייחתם בהמשך. גם אם כותרת המסמך הינה "זכרון דברים", במידה שישנה הסכמה לגבי פרטים מהותיים לעסקה, המסמך ייחשב להסכם מחייב.
מהם החסרונות של זכרון דברים?
- ברגע שהמסמך נחתם, הקונה והמוכר כבר אינם יכול להתמקח לגבי הסעיפים עליהם חתמו הצדדים במסגרת זכרון הדברים.
- לרוב, בזמן החתימה על זכרון הדברים הרוכש טרם ביצע את הבדיקות המשפטיות והפיזיות ההכרחיות. במצב דברים זה, הרוכש מתחייב לרכוש את הנכס מבלי שבדק לעומק את מצבו הפיזי של הנכס. כמו כן, לא נבדק שטח הנכס ביחס לשטח הרשום בטאבו, האם רשומות הערות אזהרה על הנכס, האם הנכס משועבד ועוד.
- לאחר חתימה על חוזה מכר דירה, יש חובת דיווח וחובת תשלום למס הכנסה. קונה/מוכר שאינו מבין את המשמעות של המסמך עליו חתם, עלול להיות חייב בתשלום ריבית פיגורים והצמדה לרשויות המס.
- זכרון דברים אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים הצדדים להסכים. אם הצדדים לא יוסיפו את כל התניות החשובות במסגרת זכרון הדברים, יהיה להם קושי להעלות אותם לאחר מכן.
סעיפים שמומלץ שיופיעו בזכרון דברים
- חשוב לקבוע פיצוי מוסכם נמוך כדי שבמקרה שמסיבה כלשהי תצטרכו להשתחרר מהעסקה העלות תהיה נמוכה יחסית.
- כדאי לקבוע שזכרון הדברים מתבטל באופן אוטומטי אם החתימה על הסכם המכר לא תתרחש בתוך זמן קצוב, עליו הוסכם בין הצדדים.
- לקונה, חשוב מאוד להתנות את קיום העסקה בתוצאות משביעות רצון הן של המצב הפיזי והתכנוני של הדירה והן של מצבה המשפטי.
- עבור הקונה, חשוב לקבוע שכל עוד לא נחתם הסכם מכר סופי, הקונה אינו רשאי לרשום הערת אזהרה בטאבו.
סיכום זכרון דברים
כפי שניתן להבין ממאמר זה, זכרון דברים יכול ליצור בעייתיות הן עבור המוכר והן אכן המוכר, ועל כן עדיף להימנע מלחתום עליו מבלי להיוועץ בעו"ד מטעמכם.
התייעצות עם עורך דין מקרקעין תמנע מכם סיכונים מיותרים, וטעויות שיכולות לגרור הפסדים כספיים כבדים.
במשרד עו"ד חן עו"ד בעלי מומחיות וניסיון רב בתחום הנדל"ן, ונשמח לייעץ ולסייע לכם על מנת שתהליך רכישת/מכירת הדירה יסתיים באופן המיטבי עבורכם.